賃貸用で購入し、あまり大胆には公開するつもりはないので限定動画になります↓
今回始めて賃貸用の戸建てを購入しました。
その経緯についてなぐり書きで投稿します。
購入した家のスペック
- 庭付き一戸建て
- 築67年
- 約100平米
- 平成になって中規模修繕済（内装、外装をリフォーム！平屋を2階建てに）
- 場所は広島県 尾道市の上らへん。尾道駅から徒歩25分、車で8分くらい。
- 再建築不可
金額
土地・建物：100万円
不動産仲介料：5万円
収入印紙：10万400円（登記代）
→登記は自分でやったので司法書士への支払いは0！(評価額が変更になったので70400円戻ってくる事になりました。)
固定資産税日割り：9896円
合計：116万円,,,,
キャッシュ一括で購入しました。
購入した経緯
勤務している不動産会社の社長に対し、「大家になりたい」「大家になりたい」と前から言っていて、紹介してもらった感じです。
最初400万円で売りに出していてずっと売れないので200万円→100万円と値下げされ、70万円で買いたいと買付証明書を出したのですが、
相手の方も、抵当権とかはずさなかんし。。
流石に70万円じゃ可愛そすぎるから100万円でこーてくれんか。と言われ購入しました。
心情は、100万円でも申し訳ないくらい立派なお屋敷でした
【訳あり0】再建築不可
安さの最大の理由は再建築不可。
再建築不可とは、言葉の通り 立て直しができない物件。
建築基準法第42条に定められた道路に2メートル以上接していないと再建築は原則NGとなる。
尾道市の中では場所はいいので、長期的な目線で道路までの土地の購入も視野に入れて購入しました。
【訳あり1】水道管が他人の土地を通る
これも訳ありですかね。
水が私の家に来るまでに、隣人A、隣人Bの土地を通るため、仮に隣人Aが建て替えをする際に「水道管ごとぶっ壊す」などといったら水が来なくなってしまいます。
そこはその時に交渉してみないとわかりませんが、そのリスクも許容しています。
【訳あり2】壊すときは300万
道路から階段を上がったところにあるので、すべて手運搬になると思います。
道路に面した木造の家は大きさにもよりますが、100万円以内でぶっ壊せることが多いですが
売り主の方が見積もりをとったところ300万円くらいと言われたそうです。
【訳あり3】残置物あり
お仏壇やお布団などもあるので、自分で処分します。
実質利回り30％
116万購入の家賃4.3万円で計算すると
表面利回りは43%
修繕費、固定資産税、火災保険諸々含めると
実質利回り30％
ほどかと思います。
小学校、幼稚園、高校、中学が近いので客付けはしやすいかと、
今回の一番の目的は担保価値
もちろん、貸すことも目的ですが、
今後、アパートを買いたいと思っており、今回の家を担保にして、戸数が複数ある家を買いたいなと思ってます。
いい物件があったら飛びつこうと思います！
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