【登録免許税の還付手続き】所有権移転登記後に固定資産税の評価額が訂正されたときの対応手順

なんかもうこの歳になると、色々と疲れる。何をするにも疲れる。

先月購入した物件の評価額がやけに高く、気に入らないのでクレーマーとなり市役所に苦情を言いに行ってきました

自分で言うのもお恥ずかしいんですが、めちゃくちゃケチなので気に入らないとすぐ文句を言うタイプです。これは母の遺伝か。。。

例えば、スーパーの半額シールを貼っているときに「おっちゃんこれも安くして」といったり、ドンキで買い物するときに、商品棚に表示されている金額より10円でも高かったら「これ値段違う！」言い、大阪のおばちゃん化します。

まぁそれは置いといて評価額を下げにいった経緯について少しお話します

土地・建物は評価額は基本安いほうが税金の面で有利

「こんなに高い不動産を私達に相続してくれたのよ〜！今年も固定資産税こんなに請求来たけど仕方ないわね！」

喫茶店で仕事しているときにこんな会話を聞いた。

ん〜そうなのか。

評価額とはは市からあなたの家、土地はこれくらいあるよ！という参考価格みたいなもの！評価額に対して税金はこんだけ払ってね！というときに使われる

まぁ、購入者が住む用の売買がされるときには、この「土地や建物の評価額」は割と重要視されるが、基本的に投資家から見ると一番重視されるのが利回り。

実質利回りを計算する上で、固定資産税はなからず意識される数字となる。

売買価格とある程度相関関係があるのは間違いないが、私が住んでいる地方だと評価額より大きく乖離した価格で取引されることも多い。(極めて低くなるときもあるということ)

私もその一例で、評価額600万近くの土地建物を100万で購入している。

固定資産税は見直しの異議申し立てが可能

結論：近くの市役所の固定資産税課にいけば評価額の異議申し立てができました。

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とりあえず不動産取得税の請求が来る前に評価額は下げておきたいと思ったので、評価額は下げれるという情報を元に市役所に飛び込み。

どこの課にいけばいいのか全くわからずとりあえず去年の評価額がわかる書類を取りに行く。(収納課でした)

聞けばなんとかなるか。と思っていたのだが、不動産の登記情報が法務局から市役所に伝わっていなかったらしく「証明できるものをお持ちくださいと」登記簿を家に取りに帰るはめに。

とりあえず、担当してくれた人は可愛かったからすぐに取りに帰りました。

多分おっさんやったらそのまま帰って仕事しとる。

登記簿を持ってきて、今年の固定資産税の明細書を300円で発行して固定資産税課へ。

交渉材料は

「駐車場がビタ付できない」「再建築不可」「家と家をかいくぐってやっとたどり着ける物件」「築古」

「尾道に最近移住してきた」

勝手なイメージかもしれませんが、やたらと移住者に対しては対応がよくなるのでそこもアピールしておきました。

航空写真を持ってきてくれて、どうやってこの家入るんですか？など聞かれて、この細い里道を通るんです「たしかにこの土地に対しての評価額は少し高すぎますね！12月中に一度調査市に行きますね！」

里道（りどう）は、道路法の適用のない法定外公共物である道路である。公図上に赤色で着色することが義務づけられていたことから赤線（あかせん）、赤道（あかみち)とも言われる
引用元：wikipedia

でその日は終わりました。

相場がほんとにわかりづらい

親から相続された不動産だったり、ローンを組んで購入した家だったり、あまり評価額に対して不満が出てくることはない。

自分は、2つ目の家の購入だったのでなんとなく相場はわかってたので、おかしいと思ったりしたのですが、そもそも人生で何個も家を買う人は限られてくるし、それに対して意義を申し立てることができるのをほとんど知らない。

スーパーのキャベツが一玉100円だと安いが、400円だと高い！でも不動産になると桁が変わり、普段触れることがないので更に相場感覚を麻痺らせる。

進展があれば更新していきます。

追記｜市役所から連絡あり

調査が入り、評価額が約半分以下になるとの連絡がありました。2021年度の固定資産税の納税分も見直されますので返還されるとのこと。

もちろん、納税者は前の売り主さんなので、連絡が行くそうです。

不動産取得税の請求が来る前でほんとに良かった。

【土地の評価額の見直し金額決定568万円から88万円に】令和4年分の評価額の変更

流石にここまで下がるとは。

固定資産税評価額は毎年1月1日に金額が算出されて、4月に「今年の評価額はいくらですよ〜！」という市役所に行けば書類を貰えるとのこと。(4月中に異議申し立ても可能)

また５月にはその評価額に対して固定資産税の納付書が届きます。

【クソややこしい】
登記と評価額の訂正が行われたとき登録免許税は返還されるのか

簡潔にいうと、「所有権移転登記」→「評価額が見直された(下がった)」の過程が同年度であれば、所有権移転登記手数料の差額が還付される。

【還付されるパターン】
長いこと評価額の見直しが行われておらず異議申し立てを行った結果評価額が変更された場合

ややこしいので、私が問い合わせた時系列順に紹介しますね。

市役所から評価額の訂正が行われたと通知が来た後。

法務局の言い分：所有権移転した時点の評価額に対して登録免許税がかかる

市役所の言い分：評価額の変更のタイミングは1年おきとなる。何月何日から評価額が〇〇円から 〇〇円に変更されます というのはない。
「今回の場合2021年度分が訂正される」

私の意見：2021年度分の評価額が訂正されたため、所有権移転時かかった登録免許税は返金されるべき。

それに対して法務局の説明：確かにそのとおり。でも法務局からの返金はできない。税務署を通して還付する

念の為、税務署にも確認。

税務署：所有者から言われてもこちらは動けない。法務局を通して還付の手続きを行ってください。

ちなみに、小さい市の法務局だとわからないと言われたので、県庁所在地の法務局に聞いてみるといいと言われました！

私の住んでるのは広島県 尾道市。尾道の法務局だとわからないから税務署に聞いてください。といわれ、

税務署に電話をかけると、小さな市の法務局だと前例が少ないと思うので広島市の法務局にから還付の申請をして！と。

【還付されないパターン】
地目変更や 用途地域変更等による計画的な変更

地目変更や 用途地域変更等による計画的な変更は今回のようにはならない
還付されない理由は、当年の評価額が訂正されるのではなく、翌年度から評価額の変更が適応されるため

評価額が高いか安いかほぼわからない

その相場がわかるのは一部の市役所の職員か、売買にたくさん携わっている不動産屋しかわからないと思います。

なので、物件を購入する前に、市役所で「道路所管課で道路の状況」と「用途地域」を調べに行くと思うのですが、ついでに固定資産税評価額はこの金額で妥当なのかも聞いてみるのも有りだと思います。・

まぁもちろん高くなる可能性もありますので、そこは責任取れません。個人の意見ですが人口減少の中、地方では下がる可能性のほうが高いと思います。

固定資産税課の建物係と土地係があるので、２つの部署確認しました。

近々、登録免許税が7万円ほど還付される予定です。