最初の戸建を購入し1年が経過したので、リアルな採算を計算してみました。
家賃滞納や空室期間もあったので、かなり収支が悪いです。
最初の物件なので、最悪のケースも想定していましたが、その中でもかなり悪いシナリオとなってしまいました。
私なりに原因を分析したので、これから不動産投資をする方にとって少しでも役に立つ情報であれば幸いです。
- 1人目の失敗は「仕事が決まっていないのに入れてしまった」「若いカップルはどうせ別れる」
- ２人目は「夜逃げ常習犯」を入れてしまった。→「ジモティー経由は特に全員詐欺師だと思って対応する」
小学校・中学校までは徒歩10分・スーパーは車で10分・築69年・再建築不可・新耐震基準法に変わってから2階部分増築及び大規模修繕。20坪くらいの庭付き・物件まで駐車場から徒歩30秒
駐車場は別の場所で借り上げ
私の住んでる地域だと築古で実利回り25%はクソオブクソ
| 項目 | 支出 | 収入 |
|---|---|---|
| 土地・建物 | 100万円 | |
| 仲介手数料 | 5万円 | |
| 諸経費(印紙税(登録免許税)・公租公課) | 1万円 | |
| 火災保険 | 3万円 | |
| シロアリ駆除 | 17万円 | |
| 駐車場借り上げ | 7.2万円 | |
| 家賃 | 34.4万円 | |
| 合計 | 133.2万円 | 34.4万円 |
実利回り25.8%
です。
他の地域の方ですと、実利回り20%超えるなんてすごいじゃんなどと思われるかもしれませんが、私の住んでいる地域ですと、かなり低い数字です。
家自体の購入には何も問題はなかったのですが、客づけの仕方が完全に失敗でした。
反省点も踏まえて、紹介します。
1人目の入居者|家賃4.3万円
1人目：ジモティ経由・単身・30代・尾道に移住したい・貯金は少しある、が現在職なし。
断ろうか迷ったんですが、「家賃1年分最初に払ってくれるならいいですよ。」と提案。
それでお互いに納得したんですが、契約書を結ぶ前に、
「やっぱり最初の１ヶ月分だけでいいですか？もう、前の家の退去の手続きも終わっていて、今はホテル暮らしなんですよ。」
私は、はてながたくさん浮かびましたが、初めての入居者だったので、入居させることで必死で、承諾してしまいました。
結局、職場が近くで見つからず、少し離れたところの会社の寮に引っ越していきました。笑
3ヶ月間の入居でしたが金銭面では特にトラブルはなく、短期違約金は支払いを少し待ちましたが、最後まで払われて退去されました。
戸建だから長く住むだろうと思い、家賃はかなり相場より下げていたのですが、これだけ短期間で退去されるとは思いもしなかったです。
- 仕事が決まってない人は入居させない
- 戸建＝長く住まれる、とは限らないので、それに見合った価格設定をする
2人目の入居者|家賃4.5万円|夜逃げ常習犯を入居させてしまいました
ジモティ経由でクズが入りました！
〜随分不快だと思います。世の中にはこんな人もいるよ〜というのでご参考にしてください〜
世の中には「自力救済の禁止の原則」で家賃滞納をしていても入居者の立場はかなり守られます。
その法律をうまく活用し、家主は何もできないと知りながら、家賃滞納を繰り返している人間がいます。
夜逃げを繰り返している事実は、退去後の残置物に別の物件の鍵があったので、ネットでググってみて前の家主に連絡してみたらわかりました。
退去精算は滞納分を合わせて27万円ほど残っています。
今年の確定申告は売掛金として処理しようかと思います。
おそらくそう言った方は、ブラックリストに載っているので保証会社を通せばある程度フィルターをかけることができると思います。
- 内見希望者は全員詐欺師だと思って対応する
- 保証会社を通せば、ブラックリストにのっているかわかる可能性が高い
- 最終的に入居者を選ぶのは家主側(入居申込書で少し怪しい怪しいものは徹底的に調べ上げ不審なところがあったら容赦無く聞いて、不安に思ったら断る)
- アパートの1部屋より戸建は滞納時のダメージが大きいので客付けは慎重に
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