所有している物件で、もし孤独死が起こったらどれくらいの損害が起こるかわかりますか？今回の特殊清掃費用と、原状回復費用と一部屋丸ごとリフォームしたので120万円ほどお金が必要でした。
連帯保証人も、原則、賃料の20ヶ月分の原状回復費用しか請求できませんし、もし揉めたりしたら裁判費用なども家主負担で支払わなければいけません。
さらに連帯保証人も亡くなられているケースも多々あり、家主としてはどのような対応が必要なのでしょうか。
さらに、事後物件になって想定していた賃料の半分にしても入居者が見つからなかったりと、孤独死は軽視できる問題ではありません。
孤独死には予防と保険で手厚く備えるべき！
- 入居者の異常を早期発見するために
- 民生委員さんと連携し、コミュニケーションの頻度を上げる
- 家賃を現金手渡しで受け取る
- 宅配弁当を家主負担で提供する
- 見守りカメラを設置する
- もし起こってしまった時の保険はどれが良い？
- 家賃保証会社の保証を使う
- 火災保険に、孤独死の特約を付帯する
- あそしあ少額短期保険など別途 孤独死保険に加入する
連帯保証人のみで、通常の住宅総合保険に加入している場合、孤独死が起こった場合、保証されません。
また、連帯保証人が亡くなり、入居者の遺族に請求するも、相続放棄などされて、家主が負担するような泣き寝入りになるケースも多々ありそうです。
また、保証会社に加入してもらってるから大丈夫でしょ！と思う方もいると思いますが、保証会社でも孤独死に対しての保証は対象外の会社もあります。
体験談の後に解説します。
初めての孤独死の現場に立ち会い
日曜日のお昼、普段の仕事をしていたら警察署からの電話。
「〇〇アパートの家主さんで間違いないですか〜？」
どうやら遠方に住まれる娘さんからの依頼で、父と連絡が取れないので確認してほしいと。
アパートの鍵ボックスを持ちすぐに出発。
運転中にいろいろと考えましたが、
普段その入居者に私が電話しても全く出ない人なのでいつも通り電源が入ってなくて娘さんの電話にも出ないのかな。と。
でも、歳も70過ぎてるし最後に声をかけた時には少し体調が悪そうだったかな、
もしかしたら？などと色々考えながらアパートの方へ向かいました。
到着したら警察官が3名ほどいて、なんだか真剣な表情をし、小走りで玄関の方へ
ご遺体は映りません
警察官に鍵をわたし、ドアを開け、2日前の新聞が下に落ちると共に、呼吸もできないような喉に刺さる匂いが漂いました。
大量の新聞がドアポストの下に落ちていて、新聞が開かれていない一番前のものは1週間以上前でした。
「14時13分 死亡確認」
まじかぁ。
そのあと、7人くらい警察官と刑事さんが来て中の写真とかをとっていきました。
なんやら、特殊なライト？をあてて足あとの痕跡がなく事件性がないかも確認していました。
中に入ってご遺体を見てもいいですか？と私が聞くと、かなり腐敗してるからやめときな？
といわれたので、ご遺体は直接見ていません。
エアコンが付いていたのですが、普通に中は暑く、虫がわき、ハエが窓にたくさんいました。
またはこのようなことにならないようにどのように対策をすれば良いのでしょうか。
入居者の異常を早期発見するために行うべきこと3選
民生委員と連携しつつ入居者とのコミュニケーション頻度を上げる
民生委員とは、市が施す有償ボランティアみたいなものです。
町内会などが絡んでおり、私の住んでいる市では、ご高齢の方が住まれているご自宅に月に1度訪問するようになっています。
もちろん、私も物件に立ち寄った時には積極的にピンポンを押して「お変わりないですか〜？」などとたわいもない雑談の中で健康状態などを確認しています。
また、家主としては面倒かもしれませんが、家賃を現金手渡しで受け取るなどすれば月に1度は必ず安否確認ができます。
サラリーマンが、副業で不動産投資を行なっている場合はなかなか難しいかもしれませんが、検討してみてください。
宅配弁当を定期的に提供する
現在一部屋導入中で、週に1度お昼ご飯を無償で提供しています。
この前、お弁当に一口も手をつけられていなくて、宅配弁当屋から電話がありました。
駆けつけてみたところ、食欲がないみたいで、体調が悪そうにしていました。
幸い医師に見てもらったところ、問題はなかったので大事には至らなかったのですが、引き続きお願いしようと思っています。
640円のお弁当が月に4~5回で3000円ほどです。
見守りカメラを設置する
置き型カメラも発達していて、低価格で高性能なカメラが手に入るようになっています。
しかし、導入にはWi-Fiが必要で、カメラのために月々の支払いが必要な、Wi-Fiを通すわけにはいかないなと思っています。まいます。
すでにWi-Fiがある状態であれば、安価で導入できるので、玄関などに置き、センサーで2日以上人の動きがなければあらかじめ登録していたメールアドレスに通知がいく。などの設定もできるようですので、おすすめです。
もし起こってしまった時に備えて｜保険はどれで補う？
家賃保証会社の保証を使う
火災保険(破損汚損あり)に孤独死の特約を付帯する
損保ジャパンや、あいおい、三井住友などの大手の火災保険はほとんど共通しているので、それを前提にお話させていただきます。(農協の火災保険とかは少し違ってきます)
通常の住宅総合保険には孤独死した場合の保険は対象にならないケース多く、借主、貸主のどちらとも、通常の保険では適応されません。
ですので、借主の連帯保証人(賃料の20ヶ月分迄)・ご遺族に全額請求するのが一般的です。
泣き寝入りを防ぐために家主のほうで保険に加入することをお勧めします。
火災保険で孤独死に備える場合の全体像から説明します。
①吐血などにより、床が腐敗したetc→実際に目に見える汚損なので、保証範囲を「破損汚損」まで広げていたら適応される
②臭気対応、遺品整理etc→通常借主の遺族などが支払う項目だが、支払い能力がなかったりして、なくなく家主が支払うことになってしまった場合の「家主費用特約」でカバーする
で補う形が一般的だと思います。
①の注意点は、破損汚損も適応範囲に含めているか否かです。
通常の火災・風災・水災のみで契約をしている方が多いですが、孤独死に備えて、汚損部分も対象範囲に含めたい場合は、保険料が少し高くなりがちですが、内容を確認すべきだと思います。
②の場合、特約として家主費用特約、家賃収入特約の2つ
賃貸住宅内で自殺、犯罪死、孤独死（賃貸住宅に物的損害が発生した場合に限ります）が発生し死亡事故発生日から90日以内に賃貸住宅が空室となり、30日以上続く空室期間または空室期間の短縮のために家賃を値引きしたことによる値引き期間の家賃損失を補償します。また、修復、清掃、脱臭費用等の原状回復のための費用、遺品整理費用等についても100万円を限度に補償します。
たふすまいの保険 家主費用特約
選択されたご契約プランで補償される事故によって、建物が損害を受けた結果発生する家賃の損失を、ご契約時に定めた期間を限度に補償します。
たふすまいの保険 家賃収入特約
この２つの特約がかなりお高め。私はただ、孤独死に対する保証(家主費用特約)のみで十分でしたが、家賃保証特約を付帯しないと付けれなかったので、つけました。
正直、家賃の保証はいいから保険料下げて欲しかったです。泣
私が加入しているのはあいおいにっせい同和の たふすまいの保険です。
あそしあ少額短期保険など 別途孤独死保険に加入する
ネットで調べると、通常の火災保険とは別で孤独死の少額保険をおすすめしている方がたくさんいます！
1部屋数百円〜加入できる保険と、おすすめされていたのですが正直微妙だなと思います。
戸建の1部屋のみ加入などができずに、一棟でかける保険になるみたいです。
確かに個別で少額で保険をかけれて、一部屋あたり数百円〜で加入できるとありますが、実際は3部屋からしか加入できない！などの条件があり実質的には2~3千円の月額費用が必要になります。
トータルで計算すると、火災保険に付帯する特約とあまり値段が変わらず
少額保険の場合、入居・退去を繰り返すたびに更新するのが面倒で、「それだったら火災保険と一緒に入ってしまえ！」と思い火災保険の特約を選びました。(※火災保険加入当時のことなので今はわかりません)
資料は簡単にダウンロードできるみたいなので、気になる方は公式サイトを確認してください↓
https://www.associa-insurance.com/product/rent.html
保証会社は通せるなら通す。
孤独死の大家としての対応-実際におきたら。
私の場合は、まずご遺族の娘さんから連絡が入り、「連絡が取れないんですけど外出している姿など最近みてませんか？」と。
不審に思った娘さんが直接警察へ電話し、警察から私に電話。
「〇〇アパートの家主さんですか？鍵をもって今すぐ来てください。」と
この時、家主であっても警察官の同行なしで勝手にドアを開けて家の中に入ると法律的にアウトなので、必ず警察官と一緒に入りましょう。
過去の事例で、滞納があり入居者と連絡が取れない時に、勝手に大家が入居中のところにはいって、
入居者に訴えられて多額の損害賠償を支払わなければいけなくなったこともあったそうです。
精密機械を置いていたらしく、家主が入ったことで壊れたから損害賠償金を払えと。
訴えられたら確実に負けます。
契約書を結んでいる以上、大家であっても勝手に入れません。
話がそれましたが、ご老人で一人暮らしで孤独死が懸念される場合、
「定期的に訪れ、返事がなかったら貸主が勝手にドアを開けてもよいことにする。」などの特約を付けるのもありですね。
私が立ち会った今回のケースでは、警察署の当直の人がご遺族に連絡していただきました。
ご遺族がいないケースは？
ご遺族とは別に連帯保証人がいたらその方になります。また、連帯保証人がいない場合だと、市などが埋葬などしてくれるところもあるそうです。(孤独死の現場に来ていただいた警察官に聞きました。)
自治体ごとに変わってくるので、独り身の高齢の入居者がいる場合は事前に確認しましょう。
刑事さんの人も来ていました。汗だっくだくで検証していました。
大家は帰ってもいいと言われたのですが、ご遺体が外の運び出されるまで気になったので残っていました。
死因によっては、すぐに引き渡しができないこともあるそうです。
今回のケースは老衰で、事件性がないと警察が判断したので、すぐに遺族の方に遺体の引き渡しが行われたそうです。
発見から翌々日には葬儀が行われて、その後、特殊清掃業者に見積もりに来てもらい一緒に立ち会いました。
契約書の内容をもとに、どこまで請求するのか、敷金はいくらでどれだけの請求をおこなうのかなどを確認しましょう。必要に応じて保険会社にも伝えましょう。
後ほど詳しく解説します。
引き渡しの判断も家主になります。
特殊清掃業者に聞いた情報ですが、匂いが残っていたら再度消臭作業をおこなったりすることもあるそうです。
事故物件の定義|国土交通省が策定したガイドライン
自然死および事故死の中でも特殊清掃や大規模リフォーム等が伴わなかった場合は原則的に買主への告知を不要
国土交通省孤独死に対するガイドライン
ですので、猛暑の死後2日などで腐敗が進み、特殊清掃を必要としていれば、事故物件の取り扱いになります。
後々トラブルにならないように、しっかりと告知するべきだと思います。
また、ちょっとした小ネタなのですが、事故物件、いわゆる告知事項に心理的瑕疵ありでsuumoに募集依頼をすると、自動で大島てるに記載されてしまいます。
削除依頼を行えばすぐに消してもらえますが。
【どっちが払う？】遺品整理・特殊清掃・退去精算・家賃損失分の請求
4つの項目に分けて解説します。
今回どのように対応したかを紹介しますが、あくまでも一例として捉えてください。いろんなケースがありますので状況に応じて柔軟に対応する必要があると思います。
遺品整理（基本的には借主の連帯保証人またはご遺族が負担）
遺品の整理は基本的にご遺族の立ち会いのもと、価値があるようなものは買取業者、そのほかは残置物撤去業者に依頼します
中には、思い出の写真や手紙等があり、退去の手続きをしていない限りご遺族の同意なしで勝手に捨てるのは法律的にNGです。
一番良いのは、遺品整理時にご遺族も一緒に立ち会うこと。
私が対応した今回のケースは業者さんの日程があわずご遺族の方も遠方で仕事もあるということで私が立ち会うようにしました。
写真、手紙、書類等を除いて全て処分してもよい、気になるものが出てきたら連絡し、必要であれば郵送で送るという話になりました。
遺品整理、残置物撤去,エアコン取り外し等)
¥272,030-
特殊清掃（基本的には借主の連帯保証人またはご遺族が負担）
通常のハウスクリーニングと違う点は主に、匂いの消臭作業と、吐血などの汚れた部分の原状回復費用です。
今回亡くなられた場所が和室だったので、畳の撤去費用が一枚あたり1万円以上しました。
私の住んでいる地域ですと畳屋さんだと通常一枚1000円とかで処分してくれます。
匂いの消臭作業につきましては、和室6畳の部屋で約13万円ほどしました。
作業内容としては、部屋を閉め切ってから１週間ほど特殊な機械を使って光触媒除菌+オゾン消臭をするそうです。
請求金額(害虫駆除、光触媒除菌+オゾン消臭、ハウスクリーニング等)
¥606,100-
最悪のケースを想定して見積もりしてもらいました。
↓畳の下まで染み込んでいて全てをやりかえる時の費用になります。
退去精算
ご遺族との間に不動産屋が間に入ってくれるケースもあります。
仲介してもらった不動産屋に退去精算書類を作成してもらうなど、孤独死を経験している不動産屋に相談するのが一番心強いです。
借主の遺族、貸主のどちらが業者とのやり取りを行うかで敷金をどうするか変わってきます。
ほとんどの場合、契約書には「入った時と同じ状況に戻して退去する（ただし定年劣化は家主負担）」というような文言しか明記されていない場合が多く、最終的な判断は家主になります。
いつもお世話になってる不動産屋に相談してみたところ、基本業者とのやり取りは入居者の遺族が行い、全てきれいな状態で一緒に退去の立ち会いを行うそうです。
孤独死の場合、消臭作業をおこなったとしても、「やっぱりまだ匂いは気になるね。」と家主が納得せずに再度消臭作業を行うこともあったそうです。
オゾン消臭はあまり効かないことで知られていますが。
ご遺族がいない場合(ご遺体の引き取る人がいない場合)は、連帯保証人に請求が可能です。その場合、極度額が限度となる場合が多いそうです。(現時点では賃料の20ヶ月分が一般的)
特殊清掃となると、原状回復だけで100万円単位のお金がかかってくるケースも多く、ご遺族に請求しても全額支払えないケースもあるので、それに備えて孤独死保険に入っておくのも◎ですね。
家賃損失分
事故物件になったら、低い家賃にしなければ入居者が見つからなかったり、入居者が見つからない場合もあります。
特に自然死ではなく自殺や他殺だった場合には、損失分の賃料の2年分などを請求する大家もいるそうです。
その時の状況によって被害額が変わりそうです。
特殊清掃とは別で、家賃損失分の請求する場合も？
不動産屋に相談した時に聞いた話ですが、原状回復費、ハウスクリーニング費用とは別で事故物件となったことで損失する家賃を請求する大家さんもいるそうです。
むか〜しからある不動産屋に相談してみたのですが、死因によって、家賃の〇〇ヶ月分と決めている管理会社などもあり、自殺の場合ですと家賃の24ヶ月分、老衰などの自然死の場合などは半年分などを請求するの家主もいるそうです。
私の場合は、家賃収入特約に入っていたので特に請求しませんでしたが、これらはすべて家主の判断となります。
何十万円を請求するか、しないかを数日で判断しなければいけなかったので、家主としてもストレスが半端なかったです。
【選択肢の一つとして】数年間は倉庫として利用する
▼特殊清掃業者とお話しした時のことで記録に残しておきます！
死後何日か経った時点で孤独死が判明した場合で、その部屋は心理的瑕疵の告知義務が発生します。今回でいうと、老衰なので特記事項に「自然死」というような突起事項が追加されます。
いわゆる事故物件です。
現在他の部屋も空室があり、他の部屋が埋まるまで募集はせずに倉庫として一定期間使い、他の部屋が全て埋まったら入居募集を開始する家主さんもいるそうです。
2〜3年、または次の入居者が退去するまでは告知義務が発生するので、
同じアパート内の部屋の募集する際に
「この部屋はやけに安いけどなんで？」
「よくみたら事故物件あるやんけ、同じアパートに住みたくないわ〜」となると、いけないのでしばらくは事故物件の募集は再開せずに、倉庫としてしばらく使う家主もいるとのことです。
また追記します。
質問等あればDMください。
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