【孤独死の現場に立ち会い】家主としての対応-大家日記

日曜日のお昼、普段の仕事をしていたら警察署からの電話。

「〇〇アパートの家主さんで間違いないですか〜？」

どうやら遠方に住まれる娘さんからの依頼で、父と連絡が取れないので確認してほしいと。

アパートの鍵ボックスを持ちすぐに出発。

運転中にいろいろと考えましたが、

普段その入居者に私が電話しても全く出ない人なのでいつも通り電源が入ってなくて娘さんの電話にも出ないのかな。と。

でも、歳も70過ぎてるし最後に声をかけた時には少し体調が悪そうだったかな、

もしかしたら？などと色々考えながらアパートの方へ向かいました。

到着したら警察官が3名ほどいて、なんだか真剣な表情をし、小走りで玄関の方へ。

初めての孤独死の現場に立ち会い

ご遺体は映りません

警察官に鍵をわたし、ドアを開け、2日前の新聞が下に落ちると共に、呼吸もできないような喉に刺さる匂いが漂いました。

大量の新聞がドアポストの下に落ちていて、新聞が開かれていない一番前のものは1週間以上前でした。

「14時13分 死亡確認」

まじかぁ。

そのあと、7人くらい警察官と刑事さんが来て中の写真とかをとっていきました。

なんやら、特殊なライト？をあてて足あとの痕跡がなく事件性がないかも確認していました。

中に入ってご遺体を見てもいいですか？と私が聞くと、かなり腐敗してるからやめときな？

といわれたので、ご遺体は直接見ていません。

エアコンが付いていたのですが、普通に中は暑く、虫がわき、ハエが窓にたくさんいました。

孤独死の大家としての対応-実際におきた流れ

遺品整理・特殊清掃・退去精算・家賃損失分の請求

4つの項目に分けて解説します。

今回どのように対応したかを紹介しますが、あくまでも一例として捉えてください。いろんなケースがありますので状況に応じて柔軟に対応する必要があると思います。

遺品整理

遺品の整理は基本的にご遺族の立ち会いのもと、価値があるようなものは買取業者、そのほかは残置物撤去業者に依頼します

中には、思い出の写真や手紙等があり、退去の手続きをしていない限りご遺族の同意なしで勝手に捨てるのは法律的にNGです。

一番良いのは、遺品整理時にご遺族も一緒に立ち会うこと。

私が対応した今回のケースは業者さんの日程があわずご遺族の方も遠方で仕事もあるということで私が立ち会うようにしました。

写真、手紙、書類等を除いて全て処分してもよい、気になるものが出てきたら連絡し、必要であれば郵送で送るという話になりました。

遺品整理、残置物撤去,エアコン取り外し等)
¥272,030-

特殊清掃

通常のハウスクリーニングと違う点は主に、匂いの消臭作業と、吐血などの汚れた部分の原状回復費用です。

今回亡くなられた場所が和室だったので、畳の撤去費用が一枚あたり1万円以上しました。

私の住んでいる地域ですと畳屋さんだと通常一枚1000円とかで処分してくれます。

匂いの消臭作業につきましては、和室6畳の部屋で約13万円ほどしました。

作業内容としては、部屋を閉め切ってから１週間ほど特殊な機械を使って光触媒除菌+オゾン消臭をするそうです。

請求金額(害虫駆除、光触媒除菌+オゾン消臭、ハウスクリーニング等)
¥606,100-

最悪のケースを想定して見積もりしてもらいました。
↓畳の下まで染み込んでいて全てをやりかえる時の費用になります。

退去精算

ご遺族との間に不動産屋が間に入ってくれるケースもあります。

仲介してもらった不動産屋に退去精算書類を作成してもらうなど、孤独死を経験している不動産屋に相談するのが一番心強いです。

借主の遺族、貸主のどちらが業者とのやり取りを行うかで敷金をどうするか変わってきます。

ほとんどの場合、契約書には「入った時と同じ状況に戻して退去する（ただし定年劣化は家主負担）」というような文言しか明記されていない場合が多く、最終的な判断は家主になります。

いつもお世話になってる不動産屋に相談してみたところ、基本業者とのやり取りは入居者の遺族が行い、全てきれいな状態で一緒に退去の立ち会いを行うそうです。

孤独死の場合、消臭作業をおこなったとしても、「やっぱりまだ匂いは気になるね。」と家主が納得せずに再度消臭作業を行うこともあったそうです。

ご遺族がいない場合(ご遺体の引き取る人がいない場合)は、連帯保証人に請求が可能です。その場合、極度額が限度となる場合が多いそうです。(現時点では賃料の20ヶ月分が一般的)

特殊清掃となると、原状回復だけで100万円単位のお金がかかってくるケースも多く、ご遺族に請求しても全額支払えないケースもあるので、それに備えて孤独死保険に入っておくのも◎ですね。

ご遺族に相続放棄されました

当初の予定だと、

保険の話は後ほど詳しく解説しています。

孤独死に備えて孤独死保険に加入すべき？

通常の住宅総合保険には孤独死した場合の保険は対象にならなケース多く、借主、貸主のどちらとも、通常保険では適応されません。

ですので、借主のご遺族に全額請求するのが一般的です。

しかし、遺族がいなかったら？遺族が全額払えるようなお金をもっていなかったら？

泣き寝入りを防ぐために家主のほうで保険に加入することをお勧めします。

ちなみに私は以下の保険に入っていました。

火災の他に、水災・風災・破損・汚損等にも適応されるフルサポートプランに特約として家主費用特約、家賃収入特約の2つ

賃貸住宅内で自殺、犯罪死、孤独死（賃貸住宅に物的損害が発生した場合に限ります）が発生し死亡事故発生日から90日以内に賃貸住宅が空室となり、30日以上続く空室期間または空室期間の短縮のために家賃を値引きしたことによる値引き期間の家賃損失を補償します。また、修復、清掃、脱臭費用等の原状回復のための費用、遺品整理費用等についても100万円を限度に補償します。

たふすまいの保険 家主費用特約

選択されたご契約プランで補償される事故によって、建物が損害を受けた結果発生する家賃の損失を、ご契約時に定めた期間を限度に補償します。

たふすまいの保険 家賃収入特約

この２つの特約がかなりお高め。私はただ、孤独死に対する保証(家主費用特約)のみで十分でしたが、家賃保証特約を付帯しないと付けれなかったので、つけました。

正直、家賃の保証はいいから保険料下げて欲しかったです。泣

保険会社はあいおいの たふすまいの保険です。私のまわりの大家仲間はみんなあいおいがいいって聞いたので、4つ中3つはあいおいにしています。

担当者に、金額と住所と建物の登記簿送れば、すぐに作ってくれて電話一本で契約できるのでいつも助かっております。

孤独死に対しての少額保険or特約付帯？

ネットで調べると、通常の火災保険とは別で孤独死の少額保険をおすすめしている方がたくさんいます！

確かに個別で少額で保険をかけれて、一部屋あたり数百円〜で加入できるとありますが、実際は5部屋からしか加入できない！などの条件があり実質的には2~3千円の月額費用が必要になります。

トータルで計算すると、火災保険に付帯する特約とあまり値段が変わらず

少額保険の場合、入居・退去を繰り返すたびに更新するのが面倒で、「それだったら火災保険と一緒に入ってしまえ！」と思い火災保険の特約を選びました。(※火災保険加入当時のことなので今はわかりません)

孤独死の原状回復日は破損・汚損の項目で保険金がおりないの？

突発的な事故に対して保険が降りるので、保険会社に相談したところ破損・汚損でも保険が降りる可能性があると言われましたが、

実際にどの項目が保険の対象になるのか見積書を保険会社に提出してみたのですが、破損・汚損の項目は畳の処分費用と畳の新調にかかるお金。汚損箇所が目で確認できる範囲で保証されるそうです。

あいおいにっせいの担当者にきいたとこと、匂いについては破損汚損という項目ではおりないと言われました。

つまり消臭作業は破損汚損では降りないということ。

追記

保険会社に見積もり書を提出し、項目ごとに破損・汚損で対応される項目と、家主費用特約で対応する物を分けてもらいました。

実際に汚損した箇所の現状復帰に対して破損・汚損が適応されました。

わかりやすいところでいうと、
畳で亡くなられていて、実際に汚れいてるのは6枚中3枚なので、3枚の撤去費用と新調(新しく畳を設置すること)は破損汚損で適応されて、残りの3枚は家主費用特約で対応されました。

また、あいおいニッセイ同和損保の場合ですと、家主費用特約が100万円を限度に保険が適応されるのですが、実際に家主が支払った金額のみになります。

つまり領収書がないと保険金がおりないと言われました。破損・汚損部分は領収書がなくても金額は降りる。（使用用途は問われない）

【1~3戸所有大家】築古戸建に単身入居者の場合は？孤独死保証がある家賃保証会社を選ぶ

戸建の場合、ファミリーが住めば、孤独死する可能性はほぼありませんが、単身の人が住んだら少なからず孤独死のリスクはあります。

戸数がすくなく、少額の孤独死保険にも入れないし、特約をつけると余裕で家賃の1ヶ月分はとぶ。なんてことも多いと思います。

色々選択肢はあると思うのですが、私が思うコスパの良い方法は「孤独死保証がある家賃保証会社を選ぶ」ということです。

もちろん、通常の保証会社の手数料と比べて、借主、貸主の負担が多少増えるかもしれませんが、1〜3戸ほど戸建を所有されている方で、単身の方を入居させる場合良いのかもしれません。

家主ダイレクトであれば、大家より保証会社の申込ができ、孤独死保証がある家賃保証会社となります。

特殊清掃とは別で、家賃損失分の請求する場合も？

不動産屋に相談した時に聞いた話ですが、原状回復費、ハウスクリーニング費用とは別で事故物件となったことで損失する家賃を請求する大家さんもいるそうです。

むか〜しからある不動産屋に相談してみたのですが、死因によって、家賃の〇〇ヶ月分と決めている管理会社などもあり、自殺の場合ですと家賃の24ヶ月分、老衰などの自然死の場合などは半年分などを請求するの家主もいるそうです。

私の場合は、家賃収入特約に入っていたので特に請求しませんでしたが、これらはすべて家主の判断となります。

何十万円を請求するか、しないかを数日で判断しなければいけなかったので、家主としてもストレスが半端なかったです。

【選択肢の一つとして】数年間は倉庫として利用する

▼特殊清掃業者とお話しした時のことで記録に残しておきます！

死後何日か経った時点で孤独死が判明した場合で、その部屋は心理的瑕疵の告知義務が発生します。今回でいうと、老衰なので特記事項に「自然死」というような突起事項が追加されます。

いわゆる事故物件です。

現在他の部屋も空室があり、他の部屋が埋まるまで募集はせずに倉庫として一定期間使い、他の部屋が全て埋まったら入居募集を開始する家主さんもいるそうです。

2〜3年、または次の入居者が退去するまでは告知義務が発生するので、

同じアパート内の部屋の募集する際に
「この部屋はやけに安いけどなんで？」
「よくみたら事故物件あるやんけ、同じアパートに住みたくないわ〜」となると、いけないのでしばらくは事故物件の募集は再開せずに、倉庫としてしばらく使う家主もいるとのことです。

また追記します。

質問等あればDMください。