どうも大家です。(←これ言いたかった)
2ヶ月くらい前に家を買って、もう入居者が決まってハイになってるので記事にします
前回100万で家買った投稿したのでまだ見てない人はよかったらこちらも見てください。
どうせ、自分のブログに書いてもYMYLでSEO的に他の記事の足引っ張るだけだと思うので、暇なときに大家日記としてちょくちょくこのブログに上げていきます。
簡単にどんな家を購入したかというと、6DKくらいの庭付きの一個建てでバリバリの再建築不可物件。
残置物がめっちゃあって、水道管とか色々と訳あり！の家
家と家をすり抜けてやっと今回購入した物件にたどり着ける場所にあります。
購入してから、行ったことをこの記事になぐり書きしていきます！
目次
- 残置物撤去を業者に見積もりしたら30万円超え
- ハウスダストはまじで致命傷|布団の量がマジでやばい！
- 仏壇処理｜バチ当たりそうで怖い
- 貸すまでにかかった費用|約30万円
- 戸建の場合|まじで火災保険は値段で選ばんほうがいいね
- 火災保険の特約に魅力あり
- プロパンのガス屋との駆け引き！なんか丸め込まれた?
- 実質利回り
残置物撤去を業者に見積もりしたら30万円超え
実際に私が見積もりをお願いしたわけではないですが、前の所有者さんから聞いた話で、
家の中にある残置物を全部撤去する場合、30万はかかると言っていっていました。
当然そこにかけれる予算はないし、暇だったので今回は全部自分で行いました。
風呂はかまど？でも沸かせるらしく「そこでゴミ燃やせば？」と前の所有者さんに言われましたが、今どき煙とかモクモクしてたらなんか通報されそうだったので、
軽自動車に捨てるものをパンパンに押し込み、市の焼却場？クリーンセンターを何度も行き来しました！
もちろん、ほとんどのものは無料で引き取ってくれて、少し大きいものでも数百円で捨てれます
ハウスダストはまじで致命傷|布団の量がマジでやばい！
敷布団、掛け布団合わせると多分40枚くらいはありました。
もう すべての押し入れに布団が入ってる感じです笑
まだ使えるんだけどもったいないなぁと思いながらと思いながら、布団1セットだけ自宅に持ち帰り、
ハウスダストで真っ赤になった目をこすり、鼻水ジュルジュルになりながら、市の焼却場を往復しました。
ほぼ毎日通っていたので市の焼却場の職員さんとも少し仲良くなりました！笑
仏壇処理｜バチ当たりそうで怖い
(畳の上でやるもんじゃない。)
お仏壇もあったので、「どうしよう」と思いながら、googleマップ経由で近くのお仏壇引取業者に電話してみたら
業者「その大きさなら7万円はかかるね」
私「え、ぼったくるね。」
思わず声に出してしまいました。
業者「相場よ！こんなもんこんなもん」
え、私の感覚がおかしいのか。
2人の長くても3時間分のリソースと、車動かして…..
そういう問題じゃないのか。。。
(もちろん、魂は抜いてあります)
私「自分で処理したらバチとか当たりますか？」
と聞いたら
業者「いや。魂抜いてあるなら大丈夫よ！」
じゃあ自分で解体して市の焼却場に持ってくしかないな。。。
壊した感想として、なんか作りは安ぽッかったです。(自分でも作れそう)
貸すまでにかかった費用|約30万円
(床下のシロアリ被害箇所)
掃除道具:3000円(ゴミ袋、土納、雑巾など)
ごみ処理費：2100円
トイレの修理：7000円
→2つとも管がつまってたので解体してゴミを取り除いてもらいました
電気：3980円
→一個球切れしてたので付け替え
ガソリン代：12000円くらい
→最近高騰しすぎ！
近くの駐車場代：12000円(2ヶ月分) 6000/月
水道代、電気代合わせて8000円くらい
シロアリ駆除＆予防：168000円
火災保険98000円/5年(あいおいニッセイ同和)
約30万円
50万くらい行くかなと思ったのですが、思ったよりもお金はかからなかったので○
シロアリの被害もほんの少しだったので○
戸建の場合|まじで火災保険は値段で選ばんほうがいいね
ちょっとだけ話が脱線するんですが、火災保険についてもちょっと触れます。
自分今住んでいる方の家のことですが、台風の影響で瓦が少しずれてアンテナがまがってしまったので火災保険に相談してみたらなんとおりたんです。
→そもそもどんな家に住んどるねんって感じですが。
セコムソンガイホケンカブシキカイシャから18万！
特約はほぼフルでつけといてよかった。
えっと何が言いたいかといいますと、
火災保険の特約に魅力あり
不動産屋で働いていて、火災保険の募集人の資格も一応持っているので少しは参考になる話かと。。。興味なければ飛ばしてもらって↓
めちゃくちゃ簡単に説明すると特約とは、火災以外の自然災害や偶発的に起きる事故のときの補償！
スタバのトッピング的なやつ！(用意してあるものならトッピングできますよ)
例えば、風災の特約であれば、台風などで屋根がぶっ飛ばされたらそのときに被った被害を補償してくれるもの！
そもそも、築年数の古い戸建てを所有している大家は、火災保険のプランを一番良いもの(高いものにして)台風や地震、火事があると内心「よし！！」喜んでいます。
→つまり災害によって壊れた箇所の修理費用として保険金がおりる
→その保険金は使用用途と問わない(そのお金でキャバクラ行ってもOK!)
→そして火災保険会社によって、審査が違う
→やはり審査基準の緩い(お金をしっかり払ってくれる)保険会社を選んだほうが良い
少し語弊があるかもしれませんのでもう少ししっかり説明します。
↑これだけ見て、なんかあいつ悪いことしてそうだぞ！とアンチするのは辞めてください。
おかゆメンタルなのですぐやみます。
家自体は必ず定年劣化していきます。その一方で定年劣化に対して保険の対象外となります。
例えば、共済なんかの火災保険だと価格が安い分、ほとんどの場合保険金がおりないと言われています。
災害で壊れた場所を申請しても「それは定年劣化ですね！」で済まされる。ことが多い！と聞いたことがあります。
私の周りの戸建てを購入する方だと、口を揃えて、「あいおいがいいよ！」と言います。「審査の基準が比較的低いから」
なので今回加入したのは「あいおいニッセイ同和」にしました。
また、保険金が降りそうな損害が起こったら、別で記事にします。
(破損汚損特約を追加して、わざとぶっ壊して保険金を請求する良くない人がいますが、それは犯罪ですので悪いことは考えないでください)
話を戻します
プロパンのガス屋との駆け引き！なんか丸め込まれた?
台所と風呂は、プロパンガスで沸かしてるので、ガス屋との付き合いは必須。
台所のガス給湯器が壊れていたので、とりあえず前の所有者さんが契約していた地方のガスやに電話して
これを修理か、取替行ったらいくらになるのかを確認。
もちろん、何十万と請求されたらすぐに、「今おいてあるプロパンガスとメーター持って帰れ！あんたらのガスは2度と契約しんわ！」とちょっとケンカ腰で待っていました。
→(なんか前世とかの恨みでもあるんか？笑)
地方のガス屋さんはボッタクリ傾向がるので、全国展開しているプロパンガスを契約するつもりでしたが、中古の給湯器を無料でつけてくれたので、
私(まぁ良かったのか？いやまてよ。年式2012年やん。)
心の中ははてなでいっぱい。
ガスからの熱効率悪くて長期的に見たら、騙されてるのか？
え、まぁいっか。使えるなら。
実質利回り
土地・建物：100万
印紙代 ：11万
掃除・シロアリ・火災：30万
取得税：6万
諸経費率 ：20%
想定空室率：30%
家賃：43000円
諸経費の家賃収入に対する割合(通常10%～20%が目安)
固定資産税、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金等が
諸経費となります
実質利回り：12％
④家賃収入（年額）
510,000円 (年間想定収入)
⑤控除・諸経費（年額）
255,000円( ④家賃収入(年額) × ( 空室率 ＋ 諸経費率 ))
⑥年間支出
255,000円 (②返済額(年額) ＋ ⑤控除・諸経費(年額))
⑦年間手取り
255,000円( ④家賃収入(年額) － ⑥年間支出)
⑧表面利回り
34.0％( ④家賃収入(年額) ÷ 物件価格)
⑨実質利回り
17.0％ (④家賃収入(年額) － ⑤控除・諸経費(年額)) ÷ 物件価格
⑪投資利回り
17.0％( ⑦年間手取り ÷ 自己資金)
うまくいって、17%と計算できました。
もちろん不動産投資は何があるかわからないのが醍醐味なので、トラブルとうまくいき合いながら今回購入した家を大切にしていきます。
死ぬ前に道路と自分の家の間の土地を買うのが人生の目標
最後までご精読ありがとうございました。
コメント